关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知

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4月12日,国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。

通知指出,着力解决大城市住宅突出问题。坚持住宅是为了居住,不是为了炒鱿鱼的定位,而是根据土地条件,采取多项措施,稳定地价、房价和期待,促进房地产市场稳定健康发展。
同时,加快发展住房租赁市场,有效生存住房资源,有效扩大租赁住房供应,完善长期租赁政策,合理控制租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租房供应,着力解决困难群体和农转非人口、新就业大学生等新市民住房问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从过去几年新型城市化任务表来看,租赁市场强调多主体供应、多渠道保障的想法,对租金稳定的关注较少。在这次提出的建设任务中,明确写下了合理控制租金水平。随着十四五租赁市场发展节奏的加快,特别是保障性租赁住宅的大力发展,稳定租金的市场基础更加扎实。同时,这意味着租赁市场的发展更快、更稳健。
另外,《通知》提到单列租赁住宅用地规划,探索利用农村集体建设用地和企业事业单位自有闲置土地建设租赁住宅,支持将非住宅改建为保障性租赁住宅。
对此,ICCRA住宅租赁产业研究院院长赵然分析,国家发展改革委员会2021年新型城市化和城乡融合发展重点任务是十四五纲要的细分。 其亮点是对大纲提出的住房租赁市场培养要求进一步细分配置,集中在困难集团和农业转移人口、新就业大学生等新市民上,使政策和市场更加明确。
赵然指出,我国住房租赁市场的库存住房资源主要指住房库存、商业库存、工业库存。但是,在改造这些库存房地产时,政策需要进一步细分解决实际操作问题。例如,土地用途调整、计划审查、消防检查没有实施细则。
因此,赵然认为增量生存是构想,增量是指单列住宅租赁的特殊用地。
据ICCRA统计,截至2020年12月,全国18个城市累计提供租赁住宅相关用地512件(包括租赁住宅特殊用地、竞争自持用地),建筑面积2,624.4万平方米,每套(房间)50平方米估算,住宅来源52.5万套(房间)根据自然资源部的要求,2021年年度计划中单列租赁住宅用地的比例一般在10%以上,按2020年22个长期机制试验城市实际转让用地的住宅计划建设面积约35039万平方米,每套(间)50平方米计算,仅2021年10%的租赁用地可以新增租赁住宅约70万套(间),今后3~5年内可以确定的新建潜在供应合计为122.5万套(间)。
值得注意的是,通知连接城市化和房地产管制。在有序开放和放宽城市定居限制方面,提到城市总体规划和周密设计,统一开放和放宽定居、引进人才和控制房地产。推进具备条件的城市群和城市圈内社会保险缴纳年数和居住年数累计相互认可。
严跃进说:统一开放定居、人才引进、房地产管制,过去几年没有提到新的城市化任务。这也充分说明了当前政策水平关注新的市场特征 。在过去的两年里,一些省会城市在人才引进方面有很大的力量,但也出现了许多问题,如借用人才渠道炒房。因此,从这个角度来看,在后续的新城市化过程中,如何防止各种房地产投机,积极稳定市场是关键。这两年各地推出的人才优先购房限售政策组合拳,值得广大城市学习。

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